Realitní tipy: Jak se vyvarovat 7 častých chyb?

1. Nesprávné stanovení tržní ceny

Nejzávažnější chybou prodávajícího je stanovení nesprávné reálné tržní ceny. Pokud si prodávající řekne málo, prodá sice nemovitost poměrně rychle, ale tratí na její ceně. Pokud tržní cenu své nemovitosti tzv. přestřelí, nemovitost se prodává dlouho a je otázkou, zda pak dostane cenu, která by byla reálná v době, kdy s prodejem začal. Správné stanovení kupní ceny je těžké, jeho význam je však zásadní. Podle čeho tedy cenu stanovit?

• podle ceny již prodaných srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě,
• podle katastru nemovitostí,
• podle inzerce srovnatelných nemovitostí (zde se nachází velké úskalí, neboť cena nemovitostí bývá často nadhodnocená až o 20 i 30 %)

I v případě stanovení prodejní ceny platí známé pravidlo 20/80, které znamená, že 20 % faktorů ovlivňuje 80 % ceny. Ve zmíněných 20 % je nejdůležitějším faktorem lokalita. 

Nemovitost je nejzajímavější v době, kdy vstupuje na trh. Pokud je správně stanovená její tržní cena, máte vyhráno a nemovitost je prodána v příznivé době za slušnou cenu. Není nic horšího, než když je nemovitost dlouho v nabídce a čas od času se její cena sníží. V době, kdy byla nejzajímavější pro poptávajícího, který sleduje novinky na trhu, byla zároveň hodně drahou. A potenciální kupující, který je ochoten zaplatit reálnou tržní cenu, odchází od předražené nemovitosti bez povšimnutí dál…

2. První dojem

Nikdy není druhá šance na první dojem. Návštěvník si prohlíženou nemovitost emočně zařadí a podle toho posuzuje, za co je ochoten zaplatit požadovanou cenu. Emoce prodávají. Jiný pocit je, když se člověk dívá na uklizený dům či byt a dokáže si v něm představit sám sebe, a jiný pocit, když se dívá na špinavé nádobí na kuchyňské lince, rozházenou postel v ložnici či špinavé prádlo na pračce v koupelně, zarostlou zahradu či pavučiny v místnostech. Nejen před návštěvou zájemce, ale i před focením fotek k prezentaci, je třeba každou nemovitost uklidit, posekat trávník, odklidit nepotřebné věci atd. Je potřeba dát najevo, že si klienta vážíme. Není jich mnoho.

3. Podcenění prezentace

Kromě kvalitních fotek uklizené nemovitosti je neméně důležitý i její popis. Je potřeba podávat pravdivé informace o stavu nemovitosti či bytu s přehledným popisem. Důležitou informací jsou měsíční náklady na provoz, u bytů pak navíc druh vlastnictví, stav anuity či možnost převodu do osobního vlastnictví.

4. Nedostatečná propagace

Mnoho majitelů nemovitostí se domnívá, že stačí dát inzerát na jeden či dva významné realitní servery a zaplatit si klasickou inzerci v tisku. Důležité je udělat takovou propagaci, která osloví co nejvíce lidí a co nejširší okruh potenciálních zájemců. Proto realitní kanceláře kromě realitních portálů, inzertních novin a propagačních plachet využívají mobilní aplikace chytrých telefonů, internet a inzerci na sociálních sítích, mají vlastní databáze klientů a kontakty do bank, spolupracují s ostatními realitními kancelářemi (rozdělí se o klientelu i o získanou provizi).

5. Podcenění právního servisu

Smlouva stažená z internetu, nebo smlouva od právníka? Zde je potřeba zvážit relaci: cena versus hodnota. Je spousta věcí, které mohou nastat při převodu nemovitostí. To, že jste podepsali smlouvu a zaplatili kupní cenu, ještě neznamená, že se stanete majitelem kupované nemovitosti. Ochrání vás podepsaná kupní smlouva? Co se stane, když protistrana bude chtít odstoupit od podepsané smlouvy? Co když kupující podepíše kupní smlouvu, ale není mu schválen úvěr? Co když kupující před vkladem zemře? Mohu sjednat výhradu kupní smlouvy? Kdy člověk kupuje a kdy ne? Vše má svou cenu a šetřit se mnohdy nevyplácí. Je na každém, jak se rozhodne.

6. Více kanceláří prodává vaši nemovitost

Zkuste se vžít do role kupujícího, který uvidí nemovitost v několika cenových hladinách, kdy tržní cena představuje rozpětí desítek, někdy i stovek tisíc korun. I jednotlivé popisy a prezentace stejné nemovitosti se mnohdy liší. Ať už si pomyslíte jako potenciální zájemce cokoli, určitě ztratíte k takto nabízené nemovitosti důvěru, neboť si nemůžete být jisti jakoukoli informací, která se předkládá.

Ujede 10 lodí stejnou cestu rychleji než jedna loď? I realitní kanceláře mají podobné možnosti. Inzerují podobnými médii, disponují databázemi klientů. Každou firmu tvoří především lidé a jejich přístup k zákazníkům. Proto je potřeba vše zvážit a raději si vybrat jednoho partnera a dát mu smluvený čas, než to „zkoušet“ s různými kancelářemi za různých podmínek, nebo dokonce bez řádné smlouvy o zprostředkování.

7. Nabízet nemovitost prostřednictvím RK, ale bez smlouvy

„Ať realitka prodává, ale nikomu už nedám smlouvu,“ říkají někdy majitelé nemovitostí. Prodávat nemovitost přes RK bez smlouvy může být další chybou. Vždy je potřeba mít smlouvu. Každý férový obchod by měl mít stanovené podmínky už od začátku. Strany by si měly určit, co je možné a co ne. Vzájemná informovanost. Jaká je výše odměny za uskutečněný obchod, kdo ji platí. Z čeho se skládá servis realitní kanceláře, který je započítán do odměny (minimálně by to měl být servis od nabrání nemovitosti do nabídky až po vklad do katastru). Co je placeno zvlášť? Kde bude nemovitost inzerována? Toto a další pravidla by měla obsahovat zprostředkovatelská smlouva.

Nemáte zkušenosti s realitami a nevíte, na koho se obrátit?

Redakce [OL]4you pro vás zajistila bezplatnou 30minutovou konzultaci ohledně správného stanovení ceny nemovitostí a získání přehledných dat z aktuálního realitního trhu v lokalitě Olomouc. Objednejte se s heslem OL4you na tel. 800 154 723. Více na www.dachi.cz